おはようございます。行政書士事務所開業準備中のJです。
本日は住宅ローンについて書きたいと思います。
私は１０年前に住宅を購入し、当時から３５年の固定金利でローンを組んでいました。
当時契約の金利は2.1％。リーマンショックの影響で不動産は売れず、そのためローン商品も安くなっており私が契約していたものは当初10年は△1％優遇というキャンペーン中でした。今年はその10年キャンペーンが終わり返済額が月に1万円ほど上がるとのことで、金融機関から連絡があり借り換えを進められました。
そうした中で私が出した結論は全期間固定金利（1.2％）で毎月の返済額に団信保険料込みというものに借り換えをしました。
そもそも住宅ローンの金利の契約については大きく３種類あります。
①全期間固定金利
メリット：金利の変動リスクを回避できる
デメリット：変動金利よりも高い
②変動金利
メリット：固定金利よりも安い
デメリット：変動リスクの影響を受ける
③当初○年固定金利
メリット：当初○年間金利変動リスクを回避できる
デメリット：②よりも金利が高くなりがち 固定された○年以降は変動リスクあり
金利の変動要因は長期金利は１０年物国債の利回り、変動金利は短期プライムレート（銀行が最優良の企業に貸し出す際の最優遇貸出金利（プライムレート）のうちの、1年以内の短期貸出の金利）に連動するそうです。正直よくわかりませんが。
ただ過去の金利の変動推移を見てみると2021年8月現在過去と比べるとかなり低い推移で動いております。
私はこの１０年を見ても1％程度下がっているので今後１０年で1％動く可能性もあると思いました。ですので現在変動金利でローンを組むよりも現在の安い価格で固定で組んで、返済金額も許容できるし、将来の変動リスクも回避できるということで全期間固定で組みました。今は正直かなり安心しています。
家の購入を検討する方から、住宅ローンを組む際に「変動と固定どちらが得か」と聞かれることがあります（一応CFP試験に合格していますので）が、正直どちらが得かはわかりません。将来金利が低いままなら変動が得でしょうし、将来金利が高くなれば固定が得だったなということもあるでしょう。また目先数年は金利も低そうだということであれば変動で最初は契約してできる限り残債を減らして、金利が上がりそうなタイミングで固定に切り替えるのも賢いかもしれません。ただこの場合そのタイミングが読めるのか、借り換えの際の費用負担も考える必要がありますね。
いずれにしても後になってみないと何が得だったかはわからないと思います。ですので損得に目を向けるのではなく、生活に目を向けて、どれぐらいだったら余裕をもって払えるのかを考えた方がよいと思います。きちんと生活ができるのであれば自身のローン選択が他方と比べて損していたとしてもそれはそれでいいのではないかと。
また、固定にすると支払額が多くなり、家が買えないということもありますが、それはそれで仕方ないのではないかと思います。高すぎる家を買おうとしているということだと思いますので。それでも変動の返済額で買うのであれば、金利変動リスクに対応する貯蓄を毎月できるのかも含めて検討すべきです。
いろいろな考え方がありますので、正解はないのですが、せっかく購入した家をなくなく手放すようなことや生活が苦しくなることは失敗だと言えると思います。その失敗を回避する選択をしたいものです。
